Eine Immobilie in Calw geerbt

Die ersten Wochen: vier Dinge in dieser Reihenfolge

Es hilft, die Schritte zu trennen. Vieles, was dringend wirkt, hat Zeit; weniges, was unwichtig wirkt, hat eine Frist.

• Testament oder Erbschein. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsvermerk vor, ersetzt es in der Regel den Erbschein. Sonst wird er beim Nachlassgericht beantragt, für Calw am Amtsgericht Calw.
• Grundbuch berichtigen. Zwei Jahre nach dem Erbfall ist die Berichtigung gebührenfrei (§ 60 Absatz 4 GNotKG). Wer sie liegen lässt, zahlt später. Ohne berichtigtes Grundbuch lässt sich außerdem nichts verkaufen.
• Erbschaftsteuer anmelden. Drei Monate nach Kenntnis vom Erbfall, beim zuständigen Finanzamt. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt an Verwandtschaftsgrad und Freibetrag; das beurteilt ein Steuerberater.
• Das Haus sichern. Gebäudeversicherung weiterführen, Heizung im Winter nicht abstellen, Leitungen prüfen. Ein leerstehendes Haus im Nagoldtal übersteht einen Winter ohne Betreuung selten schadlos.

Wenn mehrere erben

Eine Erbengemeinschaft kann über eine Immobilie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Das heißt: verkaufen nur einstimmig, vermieten nur einstimmig, umbauen nur einstimmig. Solange sich alle einig sind, ist das kein Problem. Sobald einer nicht mehr mitgeht, steht alles.

Der gesetzliche Ausweg heißt Teilungsversteigerung und ist der schlechteste von allen: Sie bringt in aller Regel weniger als ein freier Verkauf, sie dauert, und sie kostet Geld und Verhältnisse. Jeder Miterbe kann sie allein beantragen, und genau das macht sie zum Druckmittel.

Was in der Praxis hilft, ist eine Zahl, der alle glauben. Sehr oft ist der Streit kein Streit über die Immobilie, sondern einer über ihren Wert: Einer hält sie für 500.000 Euro wert, ein anderer für 350.000, und beide haben nur ein Gefühl. Eine nachvollziehbare Bewertung nimmt dem Gespräch die Spitze, weil danach über eine Zahl geredet wird und nicht über Vermutungen.

Auch die Auszahlung eines Miterben braucht eine Zahl: Wer übernimmt und auszahlt, muss wissen, worauf sich die Auszahlung bezieht.

Was in Calw am häufigsten im Weg steht

Drei Dinge begegnen uns bei geerbten Calwer Objekten immer wieder, und alle drei lassen sich vorher klären.

• Denkmalschutz in der Altstadt. Die Fachwerkhäuser westlich der Nagold stehen teilweise unter Schutz. Das betrifft Fenster, Dach, Fassade und manchmal die Innenaufteilung. Ob ein Haus eingetragen ist, sagt die Untere Denkmalschutzbehörde. Für den Wert ist das kein Nachteil und kein Vorteil, sondern einfach eine Tatsache, die vorher auf den Tisch gehört.
• Alte Heizungen. Bei Häusern aus den Jahrzehnten nach dem Krieg ist die Heizung oft das erste, wonach ein Käufer fragt. Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht; was er zeigt, bestimmt häufig die ersten fünf Minuten der Besichtigung.
• Wege- und Leitungsrechte. In den gewachsenen Hanglagen über dem Tal, etwa in Wimberg oder Heumaden, sind Zufahrten und Leitungen häufig über Nachbargrundstücke geführt. Was im Grundbuch steht, gilt; was nur so gehandhabt wurde, gilt nicht.

Behalten, vermieten oder verkaufen

Diese Entscheidung treffen Sie, nicht wir. Was wir dazu beitragen können, sind die Zahlen, auf denen sie steht.

Für das Vermieten zählt, was die Wohnung am Markt bringt. Der Mietspiegel Calw 2026 nennt je nach Wohnfläche und Baujahr Werte zwischen 7,15 € und 12,85 € je Quadratmeter netto kalt; der amtliche Rechner der Stadt rechnet eine konkrete Wohnung durch. Dagegen stehen Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko, das jede Vermietung mitbringt.

Für das Verkaufen zählt der Marktwert und die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Wichtig und oft missverstanden: Beim Erben läuft die Frist des Erblassers weiter, sie beginnt nicht neu. Hat der Verstorbene das Haus vor zwanzig Jahren gekauft, ist die Frist längst abgelaufen. Der Rechner auf dieser Seite zeigt den Zusammenhang; verbindlich beurteilt ihn ein Steuerberater.

Für das Behalten zählt ehrlich gerechnet, was die laufenden Kosten sind: Grundsteuer mit einem Hebesatz von 480 Prozent in Calw, Versicherung, Instandhaltung und bei Leerstand die Frage, wer nach dem Haus sieht.

Was wir dürfen und was nicht

Wir sind Immobilienmakler und Sachverständige für Immobilienbewertung, keine Rechtsanwälte und keine Steuerberater. Zu Erbrecht und Erbschaftsteuer dürfen wir nicht beraten, und wir tun es auch nicht.

Ein Gutachten für das Finanzamt oder für ein Gericht erstellen wir ebenfalls nicht. Dafür ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Calw da, der ein Verkehrswertgutachten nach § 193 BauGB erstellt; seine Geschäftsstelle sitzt am Marktplatz 16 in Calw.

Was wir leisten: den Marktwert einschätzen, die Unterlagen sichten, sagen, was ein Objekt in diesem Zustand an diesem Ort erzielen kann, und auf Wunsch den Verkauf übernehmen. Für alles andere nennen wir Ihnen die richtige Stelle.

So läuft es ab

1. Unterlagen sammelnGrundbuchauszug, Testament oder Erbschein, Versicherungen, Energieausweis.
2. Grundbuch berichtigenInnerhalb von zwei Jahren gebührenfrei. Ohne das geht kein Verkauf.
3. Wert ermitteln lassenEine Zahl, der alle Beteiligten folgen können. Das löst die meisten Erbstreitigkeiten.
4. Entscheiden und umsetzenBehalten, vermieten oder verkaufen. Steuerliches klärt der Steuerberater.