Die drei Wege im Vergleich
Alle drei haben gemeinsam, dass das Eigentum übergeht und Sie wohnen bleiben. Der Unterschied liegt darin, was Sie behalten und wie Sie bezahlt werden.
- Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht. Sie dürfen das Haus weiter bewohnen, aber nicht vermieten. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen, am besten an erster Rangstelle. Der Kaufpreis wird einmalig gezahlt und ist um den Wert des Wohnrechts gemindert.
- Verkauf mit Nießbrauch. Der weiter gehende Weg: Sie dürfen das Haus bewohnen oder vermieten und die Mieten behalten. Entsprechend stärker mindert der Nießbrauch den Kaufpreis. Er ist besonders dann interessant, wenn absehbar ist, dass Sie später vielleicht doch ausziehen und das Haus dann vermieten wollen.
- Leibrente. Statt einer Einmalzahlung erhalten Sie eine laufende monatliche Zahlung, in der Regel kombiniert mit Wohnrecht. Das passt, wenn Ihnen monatliches Einkommen fehlt und nicht ein einmaliger Betrag. Entscheidend ist hier die Absicherung der Rente im Grundbuch, denn sie soll noch in zwanzig Jahren fließen.
Die vier Punkte, an denen es in der Praxis hängt
Wir sehen diese Verträge nicht oft, aber wir sehen, woran sie scheitern. Es sind fast immer dieselben vier Dinge.
- Der Rang im Grundbuch. Ein Wohnrecht an zweiter Stelle hinter einer Grundschuld ist in einer Zwangsversteigerung wenig wert. Es gehört an die erste Stelle, und das muss im Vertrag stehen.
- Wer zahlt was. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, Schönheitsreparaturen: Jeder einzelne Posten gehört ausdrücklich geregelt. Was nicht geregelt ist, wird später gestritten.
- Was passiert, wenn Sie ins Heim müssen. Bleibt das Wohnrecht bestehen? Darf es vermietet werden, und wem fällt die Miete zu? Wird eine Entschädigung gezahlt? Das ist der häufigste blinde Fleck in solchen Verträgen und gleichzeitig der wahrscheinlichste Fall.
- Die Bewertung des Rechts. Der Abschlag vom Kaufpreis richtet sich nach Ihrer statistischen Lebenserwartung und einem Zinssatz. Wer das ungeprüft hinnimmt, verschenkt unter Umständen viel. Eine eigene Berechnung ist das Geld wert.
Der Calwer Sonderweg: ein Stück Grundstück statt des ganzen Hauses
Bevor Sie über einen Verkauf mit Wohnrecht nachdenken, lohnt in Calw eine andere Prüfung. In den Stadtteilen auf der Hochfläche, etwa in Stammheim, Altburg oder Holzbronn, sind die Grundstücke häufig groß und der Zuschnitt ebener als im Tal.
Wo das so ist, kommt manchmal eine Teilung in Frage: Sie trennen einen Teil des Grundstücks ab, verkaufen ihn als Bauplatz und behalten Haus und Garten. Das Ergebnis ist Kapital ohne Eigentumsverlust am Haus und ohne Wohnrecht, das später jemand auslegen muss.
Ob es geht, hängt am Bebauungsplan, am Zuschnitt und an der Erschließung; Auskunft gibt das Bauamt der Stadt. Zur Größenordnung: Der Gutachterausschuss nannte für sein Gebiet einen durchschnittlichen Bauplatzpreis von 155.000 Euro für das Jahr 2023. Das ist ein Mittelwert über 20 Gemeinden und kein Wert für Ihr Grundstück, aber er zeigt, dass es sich zu prüfen lohnt.
Was Ihr Grundstück wert sein könnte, lässt sich mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2025 überschlagen, kostenlos über BORIS-BW.
Was wir hier tun und was nicht
Wir bewerten die Immobilie und prüfen, ob der angebotene Kaufpreis zum Wert passt, wenn das Recht berücksichtigt ist. Wir prüfen auch, ob die Teilung eines Grundstücks in Frage kommt, bevor Sie an das ganze Haus denken.
Was wir nicht tun: Verträge gestalten, den Wert eines Wohnrechts rechtsverbindlich festsetzen, zu Steuern beraten oder Ihnen sagen, welcher der drei Wege für Sie richtig ist. Für die Vertragsgestaltung ist ein Notar zuständig, für die steuerliche Seite ein Steuerberater.
Ein Hinweis, den wir jedem geben: Nehmen Sie sich Zeit und lassen Sie sich nicht zu einem schnellen Abschluss drängen. Es gibt in diesem Markt Anbieter, deren Modelle für den Verkäufer deutlich schlechter sind, als sie auf den ersten Blick wirken. Eine zweite Meinung kostet wenig und kann viel retten.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002So läuft es ab
- Teilung prüfenGeht ein Stück Grundstück? Das wäre der einfachere Weg und bleibt oft ungeprüft.
- Wert ermittelnWas ist das Haus wert, und was mindert das Recht davon?
- Vertrag prüfen lassenRang im Grundbuch, Lastenverteilung, Heimfall. Notar und auf Wunsch eine Anwältin.
- Steuerlich klärenMit dem Steuerberater, bevor unterschrieben wird.