Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel: der Unterschied zählt
Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden anerkannt. Vor Gericht gilt für ihn eine gesetzliche Vermutung: Was darin steht, gilt als ortsübliche Vergleichsmiete.
Der Calwer Mietspiegel ist ein einfacher nach § 558c BGB. Er ist von der Stadt anerkannt und statistisch fundiert, aber er hat diese Vermutungswirkung nicht. Als Begründung für eine Mieterhöhung ist er dennoch zulässig und in der Praxis das wichtigste Mittel. Nur wenn es zum Streit kommt, wiegt er weniger schwer als ein qualifizierter.
Erstellt wurde er auf Grundlage von Preisstrukturanalysen aus Wohnungsinseraten der Jahre 2014 bis 2025, ausgewertet von einem freien Statistiker. Die Spannengrenzen sind so gelegt, dass zwei Drittel aller Nettokaltmieten vergleichbarer Wohnungen darin liegen.
Wofür Sie ihn verwenden können
Nicht anwendbar ist er auf Dienst- und Werkswohnungen, Wohnungen in Heimen, Ferienwohnungen und öffentlich geförderte Wohnungen in der Bindungsfrist. Auch für Wohnungen unter 30 oder über 160 Quadratmetern enthält er keine Werte, weil sie auf dem Calwer Mietmarkt zu selten sind.
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
- Prüfung, ob eine Miete überhöht ist (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz)
- Einordnung, was eine Wohnung bei Neuvermietung bringen kann
Wie die Lage einfließt
Die Gebietsabgrenzung des Mietspiegels folgt den Zonen der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses. Welche Zone für eine Adresse gilt, zeigt das Straßenverzeichnis im Mietspiegel. Unterschiede im Mietniveau erklären sich unter anderem aus der Entfernung zum Stadtzentrum, der Dichte der Bebauung und der Infrastruktur.
Die Tabelle selbst geben wir hier nicht wieder. Sie gehört der Stadt und ihren Partnern, und der amtliche Rechner unter mietspiegel-calw.de rechnet genauer, als eine abgeschriebene Tabelle es könnte: Er berücksichtigt auch die Zu- und Abschläge für Ausstattung und Wohnlage.
So läuft es ab
- Wohnfläche und Baujahr feststellenBeides bestimmt die Basismiete in der Tabelle.
- Zone über das Straßenverzeichnis findenEs steht im Mietspiegel und ordnet jede Adresse zu.
- Zu- und Abschläge prüfenAusstattung und Wohnlage verändern den Wert.
- Amtlichen Rechner nutzenUnter mietspiegel-calw.de rechnet die Stadt den Wert selbst aus.
