Was mit dem Mietvertrag passiert
Der Käufer übernimmt das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich der Kaution. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und hat kein allgemeines Vorkaufsrecht; anders ist es, wenn eine Mietwohnung erst während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, dann greift § 577 BGB.
Eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer ist nicht beliebig möglich. Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt eine Sperrfrist, die in Baden-Württemberg je nach Gemeinde verlängert sein kann. Was für Ihre Wohnung gilt, klären wir vor der Vermarktung.
Warum der Preis anders entsteht
Ein Kapitalanleger rechnet mit der Miete. Für ihn zählt, was die Wohnung jährlich einbringt, im Verhältnis zum Kaufpreis und zu den laufenden Kosten. Eine Wohnung mit langjährigem günstigem Mietvertrag bringt deshalb weniger als dieselbe Wohnung leer, selbst wenn die Substanz identisch ist.
Daraus folgt eine praktische Entscheidung: vermietet verkaufen oder auf das Ende des Mietverhältnisses warten. Beides kann richtig sein. Wir rechnen beide Wege durch, bevor Sie entscheiden, und sagen auch, wenn Warten sich nicht lohnt.
Die Steuer beim Verkauf
Bei vermieteten Immobilien ist der Gewinn innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig (§ 23 EStG). Die Abschreibung, die Sie über die Jahre genutzt haben, mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Der Rechner oben gibt eine Orientierung. Das ist keine Steuerberatung: Für Ihren Fall ist Ihr Steuerberater zuständig.
So läuft es ab
- Wert ermittelnJens Stumpp sieht sich die Immobilie an und nennt Ihnen einen begründeten Marktwert, kein Wunschergebnis.
- Unterlagen zusammenstellenGrundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Energieausweis. Was fehlt, besorgen wir.
- Vermarktung vorbereitenFotos, Videoposé und Exposé. Das Objekt geht zuerst an unser Rundschreiben mit 25.000 Adressen, dann in die Portale.
- Besichtigungen führenWir sprechen die passenden Interessenten an und zeigen die Immobilie selbst.
- Prüfen und verhandelnWir prüfen die Finanzierungsbestätigung der Interessenten und verhandeln für Sie.
- Notar und ÜbergabeWir bereiten den Kaufvertrag vor und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
