Haus verkaufen in Calw: Was kommt auf mich zu?

Was Sie vorher bezahlen müssen, und was nicht

Die gute Nachricht zuerst: Der weitaus größte Teil der Kosten eines Hausverkaufs entsteht erst, wenn verkauft ist, und wird vom Kaufpreis bezahlt. Was vorher anfällt, sind kleine Beträge für Unterlagen.

• Grundbuchauszug: 10 Euro einfach, 20 Euro beglaubigt, als Eigentümer über die Stadt Calw, Abteilung Liegenschaften. Die Grundbücher selbst führt heute das Amtsgericht Böblingen.
• Bauakteneinsicht: Gebühr nach der Satzung des Landkreises Calw, sie kommt per Bescheid. Mitbringen: Ausweis und Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis.
• Energieausweis: Kommt der Verkauf über iMMo75 zustande, übernehmen wir ihn. Er muss spätestens zur Besichtigung vorliegen, seine Pflichtangaben gehören nach § 87 GModG schon in die Anzeige.
• Grundrisse mit Flächenberechnung: oft in der Bauakte. Fehlen sie, erstellen wir sie.
• Maklerprovision: nur bei Erfolg. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt § 656c BGB: Zahlen beide Seiten, muss der Betrag für Käufer und Verkäufer gleich hoch sein.

Der Posten, der wirklich wehtun kann

Läuft auf dem Haus noch ein Darlehen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie ersetzt ihr den Zinsschaden und wird bei langen Restlaufzeiten und niedrigen Altzinsen schnell vierstellig, gelegentlich fünfstellig.

Zwei Dinge dazu, und beide sollten Sie vor dem ersten Besichtigungstermin wissen. Erstens: Fragen Sie Ihre Bank schriftlich nach dem Betrag zu einem bestimmten Stichtag. Sie muss ihn nennen. Zweitens: Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, und dann fällt keine Entschädigung an. Liegt Ihr Darlehen in der Nähe dieser Grenze, entscheidet der Zeitpunkt des Verkaufs über viel Geld.

Zur Finanzierung selbst beraten wir nicht und vergleichen keine Darlehen: Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO deckt das nicht, dafür bräuchte es eine nach § 34i GewO. Wir sagen Ihnen nur, welche Frage Sie Ihrer Bank stellen müssen und wann.

Wofür Sie haften, auch Jahre nach dem Verkauf

Das ist der Punkt, der beim ersten Verkauf am meisten unterschätzt wird. In fast jedem Kaufvertrag steht ein Ausschluss der Gewährleistung. Er schützt Sie aber nicht, wenn Sie einen Mangel kannten und nicht genannt haben: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dann haftet er, und zwar jahrelang.

Was in Calw am häufigsten dazugehört: Feuchtigkeit in Kellern alter Talhäuser, ein Dachausbau ohne Genehmigung, eine Hangmauer mit Rissen, bei Dorfhäusern eine Nutzung von Scheune oder Stall, die baurechtlich nie genehmigt war.

In der Praxis ist Offenlegen auch kaufmännisch das Bessere. Ein Mangel, den Sie selbst benennen, ist ein Verhandlungspunkt und oft ein kleiner. Derselbe Mangel, den der Gutachter des Käufers eine Woche vor dem Notartermin findet, ist ein Vertrauensbruch und kostet ein Vielfaches. Wir schreiben bekannte Mängel deshalb in die Unterlagen, bevor jemand fragt. Wie der Vertrag das formuliert, bestimmt der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.

Steuer: wann ja, wann nein

Haben Sie das Haus selbst bewohnt, ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei. Das ist der Normalfall und der Grund, warum die Steuer bei den meisten Verkäufen überhaupt keine Rolle spielt.

Steuerpflichtig wird es nach § 23 EStG, wenn die Immobilie nicht oder nicht durchgehend selbst genutzt war und zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Gerechnet wird dabei von notariellem Kaufvertrag zu notariellem Kaufvertrag, nicht von Übergabe zu Übergabe. Wer kurz vor der Grenze steht, sollte den Termin danach legen und nicht davor.

Eine zweite Grenze kennen wenige: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann ist der Gewinn immer steuerpflichtig, und die Zehnjahresfrist hilft nicht. Wenn Sie mehrere Objekte besitzen, gehört das vor den ersten Verkauf und zum Steuerberater, nicht zu uns: Eine Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht leisten.

Was in Ihrem Haus wirklich passiert

Über diesen Teil spricht kaum jemand, und er ist für viele der unangenehmste. Ein Verkauf heißt: Fremde Menschen gehen durch Ihre Räume, schauen in Ihre Schränke und fragen nach Ihrer Heizkostenabrechnung.

Wir halten das klein. Keine Sammelbesichtigungen, sondern Einzeltermine mit Menschen, die vorher mit uns gesprochen haben und deren Finanzierung wenigstens grob geklärt ist. In Calw sind das je nach Lage und Preis erfahrungsgemäß fünf bis fünfzehn Termine, nicht fünfzig.

Fotografiert wird vor dem ersten Termin, einmal, ohne Menschen und ohne persönliche Dinge im Bild. Was Sie nicht gezeigt haben wollen, zeigen wir nicht. Und den Hausrat müssen Sie nicht vorher auflösen: Was sich lohnt, ist aufräumen und entrümpeln, nicht leerziehen. Ein völlig leeres Haus wirkt auf viele Interessenten kleiner als ein bewohntes.

Wenn Sie es sich anders überlegen

Bis zur notariellen Beurkundung sind Sie zu nichts verpflichtet, auch nicht nach einer Besichtigung, einer mündlichen Zusage oder einem Handschlag. Ein Grundstückskaufvertrag ist nur wirksam, wenn er beim Notar beurkundet wird, und erst dort fällt die Entscheidung.

Davor schützt eine Frist, die oft als Bürokratie missverstanden wird: Ist ein Verbraucher beteiligt, soll der Entwurf des Kaufvertrags zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese zwei Wochen sind Ihre Lesezeit. Nutzen Sie sie, und fragen Sie den Notar alles, was unklar ist; er ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten.

Auch ein Maklervertrag zwingt Sie nicht zu verkaufen. Er hat eine Laufzeit, die darin steht, und wir nennen sie vor der Unterschrift. Wenn sich am Ende zeigt, dass ein Verkauf gerade nicht sinnvoll ist, sagen wir Ihnen das auch — das kommt vor.

Calw: die drei Punkte, die hier am häufigsten Geld kosten

Erstens der Preis ohne Marktbericht. Für Calw veröffentlicht der Gemeinsame Gutachterausschuss keine Durchschnittskaufpreise. Wer sich an Portalpreisen orientiert, orientiert sich an Angebotspreisen, also an Wunschzahlen. In einem überschaubaren Markt fällt ein zu hoher Start besonders auf, weil dieselben Interessenten das Angebot über Wochen beobachten.

Zweitens Tal oder Höhe. Zwischen einem schmalen, steilen Grundstück im Tal und einer ebenen Parzelle auf der Hochfläche liegt mehr Unterschied als zwischen zwei Stadtteilen. Wer sein Haus mit dem des Bekannten auf der anderen Seite vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Märkte.

Drittens das Grundbuch in Böblingen. Das Grundbuchamt Calw besteht nicht mehr. Wer den Auszug erst beantragt, wenn der Käufer schon wartet, verliert Zeit an ein Amt, das in einem anderen Landkreis sitzt. Deshalb steht dieser Punkt bei uns am Anfang und nicht am Ende.