Zwei verschiedene Gefahren, die oft verwechselt werden
Das eine ist Hochwasser: Die Nagold steigt nach Dauerregen oder Schneeschmelze über die Ufer. Das läuft langsam, ist vorhersehbar und steht in Karten.
Das andere ist Starkregen, und das ist in Calw das unterschätzte Risiko. Wenn in kurzer Zeit viel Wasser auf einen Hang fällt, läuft es oberflächlich ab, sucht sich den steilsten Weg und steht in Minuten in Kellern und Garagen, die hunderte Meter vom nächsten Gewässer entfernt liegen. Ein Haus kann weit außerhalb jedes Überschwemmungsgebiets liegen und trotzdem regelmäßig Wasser im Keller haben.
Für Eigentümer in den Hochflächenlagen — Stammheim, Altburg, Holzbronn — ist deshalb nicht die Hochwasserkarte die wichtige Frage, sondern: Wohin läuft das Wasser bei einem Gewitter, und was liegt unterhalb? Für die Lagen im Tal und an den Hängen gilt beides gleichzeitig.
Wo Sie Ihre Adresse selbst nachsehen
Die Hochwassergefahrenkarten für Baden-Württemberg werden bei der LUBW erstellt und sind kostenlos einsehbar, ohne Anmeldung: über das Hochwasserportal des Landes unter hochwasserbw.de und über den Kartendienst UDO der LUBW. Die Karten lassen sich für vier Szenarien getrennt darstellen: ein zehnjährliches (HQ10), ein fünfzigjährliches (HQ50), ein hundertjährliches Hochwasser (HQ100) und ein Extremereignis (HQextrem). Für einen einzelnen Punkt gibt es eine Abfrage, die die berechnete Überflutungstiefe nennt.
Ein Satz dazu, den Behörden selbst betonen und der oft überlesen wird: Verbindlich ist der tatsächlich von einem hundertjährlichen Hochwasser betroffene Bereich, unabhängig davon, was in der Karte eingezeichnet ist. Die Karte ist eine Berechnung, kein Kataster. Für eine Entscheidung über ein bestimmtes Grundstück gehört deshalb immer die Auskunft der unteren Wasserbehörde dazu, in Calw das Landratsamt Calw.
Für Starkregen gibt es keine landesweite Karte. Manche Gemeinden haben eine eigene Starkregengefahrenkarte, andere nicht. Fragen Sie bei der Stadt nach, ob es eine gibt — und wenn nicht, zählt die Erfahrung der Nachbarschaft mehr als jede Berechnung.
Was im Überschwemmungsgebiet verboten ist
Das ist der Punkt, an dem aus einer Karte Baurecht wird. In Baden-Württemberg gelten die HQ100-Flächen seit dem 22. Dezember 2013 nach § 65 des Wassergesetzes kraft Gesetzes als festgesetzte Überschwemmungsgebiete, und zwar im Innenbereich genauso wie im Außenbereich. Es braucht dafür keine eigene Verordnung und keine Bekanntmachung.
In diesen Gebieten greifen die Verbote des Wasserhaushaltsgesetzes. § 78 WHG untersagt unter anderem die Ausweisung neuer Baugebiete; die Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen ist genehmigungsbedürftig und nur unter engen, gleichzeitig zu erfüllenden Voraussetzungen zulässig. § 78a WHG verbietet weitere Eingriffe, darunter das Erhöhen der Erdoberfläche — also genau das, was viele Eigentümer intuitiv zuerst tun würden.
Praktisch heißt das für einen Verkauf: Liegt das Grundstück ganz oder teilweise in einem solchen Gebiet, ist ein Anbau, ein Carport oder eine Aufschüttung nicht einfach Sache des Käufers. Wer mit „da kann man noch anbauen" wirbt, ohne das geprüft zu haben, verkauft eine Erwartung, die die untere Wasserbehörde später zerstört. Ausnahmen nach § 78 Abs. 2 WHG sind möglich, sie werden aber beantragt und nicht vorausgesetzt.
Die Versicherung, die meistens fehlt
Eine gewöhnliche Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Überschwemmung, Starkregen und Rückstau aus der Kanalisation deckt sie nicht — dafür braucht es den Zusatz für Elementarschäden, und der ist nicht automatisch dabei.
Ob er in Ihrer Police enthalten ist, steht in der Police. Versicherer stufen Gebäude dafür nach Gefährdungsklassen ein; in der höchsten Klasse ist eine Deckung teuer und manchmal gar nicht zu bekommen. Eine gesetzliche Pflicht zu dieser Versicherung gibt es in Deutschland bisher nicht, politisch wird sie diskutiert.
Für einen Verkauf ist das in zwei Richtungen wichtig. Erstens: Ein Käufer, dessen Bank finanziert, wird nach der Versicherbarkeit gefragt werden. Zweitens: Wenn Ihr Gebäude Elementarschutz hat, ist das ein Argument, und wenn es ihn nie hatte, sollten Sie wissen warum. Beraten dürfen wir dazu nicht, das ist Sache eines Versicherungsmaklers.
Was Sie beim Verkauf sagen müssen
Wasser im Keller ist ein Mangel. Wissen Sie davon, müssen Sie es offenlegen: Auf einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das gilt für den einmaligen Starkregen von vorletztem Sommer genauso wie für die Pumpe, die jedes Frühjahr läuft.
Es ist auch praktisch der bessere Weg. Ein Wasserschaden, den Sie selbst nennen und bei dem Sie zeigen können, was Sie dagegen getan haben — Rückstauklappe, Hebeanlage, abgedichtete Lichtschächte, eine neue Hofentwässerung —, ist ein beherrschtes Risiko. Derselbe Schaden, den der Käufer nach dem ersten Gewitter selbst erlebt, ist ein Rechtsstreit.
Wir fragen bei jeder Aufnahme danach und schreiben die Antwort in die Unterlagen. Wie der Kaufvertrag damit umgeht, formuliert der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Calw: wo das Wasser hier herkommt
Die Nagold im Tal. Die Kernstadt, Hirsau und Heumaden liegen am Fluss oder in seiner Nähe. Für diese Lagen ist die Hochwassergefahrenkarte die erste Adresse, und zwar vor jeder Kaufentscheidung, nicht nach ihr.
Die Hänge dazwischen. Zwischen Tal und Hochfläche liegen rund 300 Höhenmeter. Bei Starkregen ist jedes dieser Hangstücke eine Ablaufbahn. Entscheidend ist nicht die Entfernung zum Fluss, sondern was oberhalb Ihres Grundstücks liegt: versiegelte Flächen, Straßen mit Rinnen, ein Feldweg, der das Wasser bündelt.
Die Hochfläche. In Stammheim, Altburg und Holzbronn ist Flusshochwasser kein Thema, Oberflächenwasser nach Gewittern aber durchaus — besonders dort, wo neue Baugebiete oberhalb älterer Häuser liegen. Wer dort kauft, sollte sich die Hofentwässerung und die Lichtschächte ansehen und die Nachbarn fragen. Das kostet eine halbe Stunde und ersetzt kein Gutachten, erspart aber manche Überraschung.
