Erst klären: eigene Wohnung oder Raum in Ihrer Wohnung
Das ist die Weiche, an der alles hängt, und sie wird fast immer übersprungen. Das Gesetz kennt zwei verschiedene Fälle, und der Unterschied liegt nicht in der Größe, sondern in der Abgeschlossenheit: eigener Zugang, eigene Küche, eigenes Bad, abschließbar gegen den Rest des Hauses.
Fall eins, die eigene Wohnung im Haus. § 573a Abs. 1 BGB spricht von einer „Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen". Beide Bedingungen müssen zugleich erfüllt sein: Sie wohnen selbst im Haus, und das Haus hat höchstens zwei Wohnungen. Dann dürfen Sie kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB darlegen zu müssen — also ohne Eigenbedarf zu begründen.
Fall zwei, der Raum in Ihrer Wohnung. Ist der vermietete Teil nicht abgeschlossen, sondern gehört zu Ihrer eigenen Wohnung, gilt Absatz 1 nach Absatz 2 entsprechend. Es gibt aber eine Ausnahme, und sie wird regelmäßig falsch verstanden: Ist der Raum überwiegend von Ihnen möbliert und bewohnt ihn der Mieter nicht dauerhaft mit Familie oder Lebenspartner, dann nimmt § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ihn aus. Der Einleitungssatz dieses Absatzes nennt die §§ 573, 573a und 573d Abs. 1 ausdrücklich als nicht anwendbar. Dort besteht also gar kein Kündigungsschutz, den man erst erleichtern müsste — es ist nicht etwa die Frist eine andere.
Welcher Fall vorliegt, steht in keinem Papier. Es ergibt sich aus dem Bau. Wer das falsch einschätzt, kündigt auf der falschen Grundlage — und die Kündigung ist unwirksam. Diese Beurteilung ist Rechtsberatung, und die dürfen wir nicht leisten; sie gehört zum Anwalt. Was wir können, ist der Blick auf das Haus und auf den Wert.
Die drei Monate, die niemand einrechnet
Die erleichterte Kündigung hat einen Preis, und er steht im selben Absatz: „Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate." Dazu kommt die gewöhnliche Frist des § 573c BGB, und die wächst mit der Mietdauer.
Gerechnet heißt das: Die Grundfrist läuft zum Ablauf des übernächsten Monats. Nach fünf Jahren Überlassung kommen drei Monate dazu, nach acht Jahren noch einmal drei. Wer also einen Mieter seit zehn Jahren im Untergeschoss hat und sich auf § 573a stützt, kommt auf neun Monate plus drei — ein Jahr, vom Tag der Kündigung an.
Das ist der Punkt, an dem Pläne scheitern. Wer das Untergeschoss für die pflegebedürftige Mutter braucht oder für das Kind, das zurückkommt, plant nicht mit einem Jahr. Deshalb gehört diese Rechnung an den Anfang und nicht ans Ende.
Und der Formfehler, der am häufigsten passiert: § 573a Abs. 3 BGB verlangt, dass im Kündigungsschreiben angegeben wird, dass die Kündigung auf Absatz 1 oder Absatz 2 gestützt ist. Fehlt dieser Satz, fehlt die Erleichterung — dann wird die Kündigung behandelt wie jede andere und braucht ein berechtigtes Interesse. Eine Abrede, die den Mieter schlechter stellt, ist nach Absatz 4 unwirksam, auch wenn sie im Mietvertrag steht und unterschrieben ist.
Was eine Einliegerwohnung in Calw einbringt
Der Mietspiegel Calw 2026 ist ein einfacher Mietspiegel. Er nennt eine Spanne von 7,15 € bis 12,85 € je Quadratmeter, und die Spanne ist hier die eigentliche Information: Eine Einliegerwohnung landet selten am oberen Rand. Sie ist meist zwischen 40 und 60 Quadratmeter groß, liegt oft im Untergeschoss, hat an der Hangseite wenig Tageslicht und teilt sich Zufahrt und Garten mit dem Haupthaus.
Dafür hat sie zwei Vorteile, die in Calw schwerer wiegen als in einer Großstadt. Kleine Mietwohnungen sind hier knapp — der Bestand besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern, und zwischen Hirsau, Stammheim und Altburg ist das Angebot an Zweizimmerwohnungen dünn. Und die Nachfrage ist stetig: Berufstätige, die nach Pforzheim oder in den Großraum Stuttgart pendeln, Beschäftigte aus dem Gesundheitswesen, ältere Menschen aus dem Ort, die das eigene Haus abgeben.
Für den Verkauf heißt das: Die Einliegerwohnung erhöht den Preis, aber nicht um den kapitalisierten Mietertrag. Käufer sind in Calw überwiegend Selbstnutzer, und für die ist die zweite Wohnung erst dann bares Geld, wenn sie sie auch bekommen — frei oder mit absehbarem Ende. Ein unbefristetes Mietverhältnis mit langer Frist zieht den Preis spürbar nach unten. Diesen Unterschied rechnen wir vor der Vermarktung durch, nicht danach.
Einen Durchschnittskaufpreis je Haustyp gibt es für Calw nicht; den Boden zeigen die Bodenrichtwerte zum 01.01.2025 kostenlos in BORIS-BW. Alles Weitere kommt aus dem Zustand, und den sieht man nur vor Ort.
Die Calwer Versuchung: tageweise vermieten
Calw liegt im Nordschwarzwald, und die Nachfrage nach Ferienunterkünften ist da. Die Einliegerwohnung tageweise zu vermieten, klingt nach mehr Ertrag und weniger Bindung. Rechtlich ist es etwas völlig anderes.
Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, nimmt § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB von denselben Vorschriften aus wie den möblierten Raum in der eigenen Wohnung — die Kündigungsschutzvorschriften gelten dort nicht. Das ist der Grund, warum es sich leichter anfühlt. Dafür kommen andere Pflichten: Meldeschein, Beherbergungsstatistik, je nach Umfang die Frage nach der Gewerblichkeit und nach der baurechtlichen Nutzungsänderung. Und steuerlich ist die kurzfristige Vermietung ein anderer Vorgang als die dauerhafte.
Wir sagen das deutlich, weil es den Wert betrifft: Eine Wohnung, die nie dauerhaft vermietet war, lässt sich beim Verkauf als frei anbieten. Eine, die seit Jahren an denselben Mieter geht, nicht. Welcher Weg sich rechnet, hängt an Ihrem Haus, an Ihrer Zeit und an Ihrer Steuerlage — die beiden letzten Punkte klären Steuerberater und Stadtverwaltung, nicht wir.
Beim Verkauf: die Zehnjahresfrist gilt nur für den selbst genutzten Teil
Das ist die Falle, die am meisten Geld kostet, und sie trifft genau die Häuser mit Einliegerwohnung. § 23 EStG stellt den Verkauf eines Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig. Ausgenommen ist, was „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde.
Eine vermietete Einliegerwohnung ist nicht eigengenutzt. Der auf sie entfallende Anteil kann deshalb steuerpflichtig sein, auch wenn Sie selbst seit Jahren oben wohnen und für Ihren Teil alles in Ordnung ist. Aufgeteilt wird in aller Regel nach Flächenanteilen.
Wie hoch das ausfällt und ob eine Ausnahme greift, rechnet ein Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht leisten. Was wir leisten: Wir sagen Ihnen vorher, welcher Flächenanteil vermietet ist, und wir legen die Zahlen so hin, dass Ihr Steuerberater nicht erst suchen muss.
Bevor Sie vermieten
Die Reihenfolge entscheidet darüber, ob die Einliegerwohnung ein Zusatzertrag bleibt oder ein Dauerthema wird.
- Abgeschlossenheit prüfen. Eigener Zugang, eigene Küche, eigenes Bad, abschließbar — davon hängt ab, ob Absatz 1 oder Absatz 2 des § 573a BGB gilt. Ein Blick in den Bauplan hilft, ersetzt die rechtliche Beurteilung aber nicht.
- Miete begründbar ansetzen. Der Mietspiegel Calw 2026 ist ein einfacher Mietspiegel, kein qualifizierter. Er taugt als Begründung, ist aber schwächer — bei einer späteren Mieterhöhung nach § 558 BGB müssen Sie unter Umständen auf Vergleichswohnungen ausweichen. Die Kappungsgrenze beträgt hier 20 Prozent in drei Jahren.
- Nebenkosten trennbar machen. Ein eigener Zähler für Strom, möglichst auch für Wasser und Wärme. Ohne Trennung gibt es jedes Jahr dieselbe Diskussion, und bei einem späteren Verkauf fehlt dem Käufer die Grundlage.
- Energieausweis mitdenken. Er wird für das Gebäude ausgestellt, nicht je Wohnung, und Sie brauchen ihn spätestens bei der Vermietung. Evelyn Stumpp stellt ihn aus.
- Vor dem ersten Mietvertrag nachdenken, nicht danach. Wer absehbar selbst Platz braucht, sollte das mit einem Anwalt besprechen, bevor unterschrieben wird. Nachträglich lässt sich ein laufendes Mietverhältnis nicht umbauen — § 573a Abs. 4 BGB verbietet Abreden zum Nachteil des Mieters.
