Erst klären, was Sie verschenken
Seit dem 1. Januar 2023 unterscheidet das Gesetz zwischen zwei Arten von Immobilien, und der Unterschied entscheidet über Wochen Wartezeit. § 1850 Nr. 4 BGB nennt die Geschäfte, für die eine Genehmigung nötig ist, und dort steht wörtlich: „zu einem Rechtsgeschäft, durch das der Betreute unentgeltlich Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt". § 1643 Abs. 1 BGB zieht dieselbe Pflicht auf die Eltern.
Im Wortlaut stehen nur Wohnungs- und Teileigentum. Grundstücke werden in Nummer 4 nicht genannt; die schlichte Schenkung eines Grundstücks oder eines Hauses auf eigenem Grund fällt damit nicht unter diese Vorschrift. Nummer 1 betrifft etwas anderes, nämlich das Verfügen über ein Grundstück, Nummer 6 den entgeltlichen Erwerb.
Für Calw ist das die praktisch wichtigste Auskunft dieser Seite. Eigentumswohnungen gibt es hier fast nur in der Kernstadt; in Stammheim, Altburg, Holzbronn und den übrigen Stadtteilen überwiegen Häuser und Grundstücke. Wer hier etwas auf ein Kind überträgt, überträgt mit hoher Wahrscheinlichkeit kein Wohnungseigentum — und braucht die Genehmigung nach Nummer 4 dann nicht.
Eine Einschränkung, die wichtig ist: Das gilt für die unentgeltliche Übertragung. Wird die Schenkung mit Bedingungen verbunden — ein vorbehaltener Nießbrauch, eine übernommene Restschuld, eine Pflegeverpflichtung —, ist sie nicht mehr schlicht unentgeltlich, und die Beurteilung ändert sich. Und auch ohne Gericht bleibt die Frage, ob ein Ergänzungspfleger nötig ist, weil die Eltern selbst Vertragspartei sind. Beides klärt der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Was in Calw den Wert bestimmt, den das Finanzamt ansetzt
Maßgeblich für die Schenkungsteuer ist der Verkehrswert, nicht ein Wunschbetrag und nicht der Kaufpreis von damals. Und hier hat Calw eine Eigenheit, die in beide Richtungen wirkt: Es gibt keinen Grundstücksmarktbericht mit Durchschnittskaufpreisen.
Was es gibt, sind die Bodenrichtwerte zum 01.01.2025, kostenlos in BORIS-BW. Für ein Haus kommt der Gebäudewert darauf, und dafür zählt der Zustand. Zwischen einem schmalen, steilen Grundstück im Tal und einer ebenen Parzelle auf der Hochfläche liegt mehr Unterschied als zwischen zwei Stadtteilen — und genau dieser Unterschied entscheidet, ob der Freibetrag von 400.000 Euro reicht.
Deshalb ist der erste Schritt nicht der Notartermin, sondern eine belastbare Einschätzung. Liegt der Wert deutlich unter dem Freibetrag, ist die Übertragung eine einfache Sache. Liegt er darüber, wird aus einer Schenkung eine Rechnung, und dann gehört ein Steuerberater dazu, bevor etwas unterschrieben ist.
Was wir leisten: den Wert. Was wir nicht leisten: die Steuer. Eine Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht erbringen.
Was dagegen spricht
Dieser Abschnitt gehört dazu, sonst wäre dieser Ratgeber Werbung. Eine frühe Übertragung hat Nachteile, und bei einem Haus in Calw sind es andere als bei einer Wohnung in der Großstadt.
Sie kommen nicht mehr heran. Was verschenkt ist, ist verschenkt; eine Rückforderung ist nur in engen Ausnahmen möglich. Wer später selbst Geld braucht — für Pflege, für eine neue Heizung, für eine Lücke in der Rente —, kann das Haus nicht mehr verkaufen oder beleihen. Ein vorbehaltener Nießbrauch mildert das, ändert aber die rechtliche und steuerliche Beurteilung.
Das Haus bleibt am Hals, der Besitz ist beim Kind. Ein Haus im Tal mit Hangmauer, Dach und Heizung macht Arbeit und kostet Geld — jedes Jahr. Rechtlich trägt das der Eigentümer, also das Kind. Faktisch zahlen es die Eltern, oft achtzehn Jahre lang. Wer früh überträgt, verschiebt das Eigentum, nicht die Last.
Mit achtzehn gehört es dem Kind, vollständig. Nicht dem Kind, das Sie sich vorstellen, sondern dem Menschen, der es dann ist. Es kann verkaufen, vermieten, beleihen, ausziehen. Wer damit nicht leben könnte, macht besser ein Testament als eine Schenkung.
Und bei mehreren Kindern: Ein Haus lässt sich nicht halbieren. Zwei Kinder auf einem Grundstück bedeuten eine Gemeinschaft, die Jahrzehnte hält und in der jede Entscheidung Einigkeit braucht. Das ist der häufigste Grund, warum aus einer gut gemeinten Schenkung später ein Streit wird.
Wie es praktisch abläuft
Die Reihenfolge entscheidet, ob es einfach oder langwierig wird. Beim Notar beginnt der Weg nicht, dort endet er.
- Art der Immobilie feststellen. Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung — davon hängt ab, ob das Familiengericht beteiligt wird. Im Grundbuch steht es; bei Wohnungseigentum gibt es ein eigenes Wohnungsgrundbuch und eine Teilungserklärung.
- Wert klären. Ohne Marktbericht geht das über Bodenrichtwert, Zustand und Vergleichsverkäufe. Dafür ist der Wert-Check der Anfang und eine Besichtigung der Schritt danach.
- Steuerberater fragen, bevor etwas unterschrieben ist — besonders wenn mehrere Kinder oder mehrere Immobilien im Spiel sind oder in den letzten zehn Jahren schon geschenkt wurde.
- Notar beauftragen. Er beurkundet, klärt den Ergänzungspfleger und beantragt eine Genehmigung, falls eine nötig ist. Er ist zur Neutralität verpflichtet.
- Grundbuch: Eingetragen wird in Böblingen, denn das Grundbuchamt Calw besteht nicht mehr. Rechnen Sie dafür Zeit ein.
