Was am Hang zählt
Zwischen Nagoldtal und den Höhen über Stammheim und Holzbronn liegen Grundstücke mit sehr verschiedenen Voraussetzungen. Die Fragen sind überall dieselben, die Antworten selten.
Zufahrt. Führt ein befahrbarer Weg hin, und darf man ihn benutzen? Ein Wegerecht gehört ins Grundbuch, nicht in eine mündliche Abrede mit dem Nachbarn. Fehlt es, ist das Grundstück für viele Käufer nicht in Frage kommend.
Hangneigung und Ausrichtung. Ein nach Süden geneigtes Grundstück ist im Schwarzwald mehr wert als ein nach Norden geneigtes derselben Größe — das ist keine Geschmacksfrage, sondern Sonnenstunden.
Waldrand. Angrenzender Wald bringt Schatten, Laub und Wurzeln, und er begrenzt, was man pflanzen und bauen kann. Käufer, die das wollen, zahlen dafür; andere scheiden aus. Beides sollte in der Anzeige stehen.
Was im Außenbereich erlaubt ist
Fast alle Freizeitgrundstücke rund um Calw liegen außerhalb eines Bebauungsplans. Das ist der entscheidende Unterschied zu einem Bauplatz, und er wird regelmäßig übersehen.
Nach § 35 Baugesetzbuch darf im Außenbereich nur gebaut werden, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. Die Vorschrift privilegiert land- und forstwirtschaftliche Vorhaben; ein Wochenendhaus zählt nicht dazu, auch wenn es klein ist.
Was auf Ihrem Flurstück zulässig ist, sagt verbindlich das Bauamt der Stadt Calw. Lassen Sie sich die Auskunft geben, bevor Sie kaufen, und zwar schriftlich. Dass eine Hütte seit dreißig Jahren dort steht, macht sie nicht genehmigt; ein Bestandsschutz ohne Beleg hilft beim Verkauf niemandem.
Die Hektargrenze, die fast niemand kennt
Beim Stichwort „landwirtschaftliche Fläche" erwarten viele ein Genehmigungsverfahren. In Baden-Württemberg regelt das Agrarstrukturverbesserungsgesetz die Sache, und es zieht die Grenze weit oben.
Nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 Agrarstrukturverbesserungsgesetz ist eine land- oder forstwirtschaftlich genutzte Fläche erst ab einem Hektar genehmigungsbedürftig. Beim Weinbau und bei gartenbaulicher Erzeugung liegt die Schwelle bei 0,5 Hektar. Unabhängig von der Größe erfasst sind Grundstücke, auf denen die Hofstelle oder ein Wirtschaftsgebäude eines Betriebs steht.
Ein Hektar sind 10.000 Quadratmeter. Die allermeisten Wiesen- und Waldparzellen rund um Calw liegen weit darunter und wechseln ohne Behörde den Eigentümer.
Was wir vor der Bewertung besorgen
Eine Zahl ohne Unterlagen ist geraten. Wir holen Flurstücksnummer und amtliche Fläche aus dem Liegenschaftskataster, erstellen einen Lageplan aus dem Geoportal des Landes und fragen beim Bauamt, was dort zulässig ist.
Dazu die Frage nach Pacht: Ein laufender Pachtvertrag mindert nicht zwingend den Wert, bestimmt aber, ab wann ein Käufer das Grundstück selbst nutzen kann. Das gehört vor die Besichtigung, nicht danach.
So läuft es ab
- Flurstück klärenNummer, amtliche Fläche und Grenzverlauf kommen aus dem Liegenschaftskataster — nicht aus dem alten Kaufvertrag, der oft andere Zahlen nennt.
- Zulässige Nutzung klärenAuskunft beim Bauamt, Blick in eine etwaige Satzung, Nachweis für vorhandene Bauten. Was erlaubt ist, bestimmt den Preis stärker als die Fläche.
- Zufahrt und Rechte prüfenWegerecht, Leitungsrechte und Grenzverlauf. Am Hang ist der Zugang oft wertvoller als die Fläche.
- Genehmigungsfrage beantwortenDas Agrarstrukturverbesserungsgesetz greift erst ab einem Hektar, bei Weinbau und Gartenbau ab 0,5 Hektar. Wir sagen Ihnen vorher, ob Sie betroffen sind — meist sind Sie es nicht.
- Den richtigen Kreis ansprechenFür Wald- und Wiesenparzellen sind Nachbarn, Jagdpächter und ortsansässige Landwirte die ersten Adressen. Erst danach die eigenen Seiten und die Kartei.
- Beurkunden und übergebenVertragsentwurf mit dem Notar, Begleitung zum Termin, anschließend eine gemeinsame Begehung der Grenzen im Gelände.
